27 de abril de 2026
Pilar Giménez y Ángela Prado:
“El desarrollo no tiene por qué ser sinónimo de destrucción”
Las nuevas asociadas de la AOA dirigen la consultora D’Urbano, dedicada, desde 2014, a la asesoría en materias de planificación, regulación y normativa urbana y rural, gestión territorial y acompañamiento en el desarrollo de proyectos inmobiliarios con altos estándares de cumplimiento normativo.
Pilar Giménez
Ángela Prado
Las arquitectas Pilar Giménez y Ángela Prado coincidieron en la Universidad Católica y luego en el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, donde Pilar era jefa de la División de Desarrollo Urbano (entre 2011 y 2014) y Ángela, jefa del Departamento de Planificación y Normas de la División de Desarrollo Urbano (entre 2011 y 2015). Tras esas experiencias, formaron D’Urbano, que tiene como objetivo apoyar a quienes quieren desarrollar un proyecto para que puedan abordar de la mejor manera el marco normativo y el vínculo con las instituciones relacionadas.
Desde entonces, junto a un equipo interdisciplinario, han entregado asesoría al sector privado (inversionistas y empresas inmobiliarias), al sector público (empresas del Estado, gobiernos regionales, municipios y ministerios) y también a instituciones (colegios profesionales, asociaciones gremiales, ONG, centros de estudio y otros organismos no gubernamentales). Las asesorías de “validación normativa” para clientes del sector privado han implicado, a la fecha, la revisión de más de 208.390 m² de superficie de vivienda. De ellos, más de 135.875 m² han correspondido a vivienda social, programas DS 49 y DS 19.
“En un primer momento, nuestro rol era orientar al desarrollador ‘aproblemado’ con un conflicto con la autoridad o con la interpretación de la norma. Luego, nos dimos cuenta de que era mucho mejor hacer una revisión al proyecto en etapas tempranas de compra del terreno o anteproyecto, para tener un desarrollo fluido en todos los procesos de tramitación”, explican Pilar y Ángela.
Fue así como dieron forma a la “validación normativa”, un proceso que consiste en realizar un análisis exhaustivo del proyecto – una especie de escáner- para detectar riesgos normativos y proponer los ajustes necesarios que aseguren su correcta tramitación y certeza jurídica.
Además, desde 2023 trabajan en la Universidad de los Andes, donde formaron el Centro de Estudios Territoriales, un nuevo proyecto académico y de investigación aplicada que aborda el cómo habitar y desarrollar el territorio nacional dando respuesta a todas las necesidades de las personas, incluyendo el impulso de las ciudades, pueblos y otros asentamientos con sus proyectos inmobiliarios y productivos, asegurando al mismo tiempo el cuidado de los ecosistemas y su valiosa biodiversidad.
Esta pregunta obliga a una aproximación multidisciplinaria en temas tan diversos como la normativa, los instrumentos de planificación territorial, el diseño urbano, la ecología y la ocupación sustentable del territorio, entre otros. “Creo que existe una sinergia natural entre la investigación de nuestro Centro de Estudios Territoriales y los desafíos reales que enfrentan los asociados de la AOA”, comenta Pilar.
¿Cómo evalúan el panorama del desarrollo territorial en Chile?
P: —El panorama actual presenta desafíos estructurales importantes, que nosotras llamamos la ‘maraña normativa’. Se trata de un contexto institucional y normativo que está dificultando el desarrollo de todo tipo de proyectos en el territorio urbano o rural. Ante este escenario, al incorporarnos a la universidad en 2023, creamos un Diplomado en permisología para proyectos inmobiliarios, que es dirigido por Ángela y que tiene como objetivo entregar herramientas concretas para que nuestros alumnos puedan navegar en este contexto adverso.
A: —El término permisología no era particularmente glamuroso, pero el diplomado terminó siendo muy valorado, precisamente por su carácter aplicado e interdisciplinario, con un equipo de 10 profesores de diferentes ámbitos. Los alumnos también aportan significativamente a la discusión, incorporando casos de regiones y de la RM, tanto del ámbito público como privado. Esto genera una conversación muy rica que permite comprender esta “maraña normativa” y, finalmente, aplicarla de manera concreta en proyectos. En ese sentido, ha sido una experiencia muy exitosa.
¿Cuándo creen que se empezó a complicar la tramitación de los proyectos, al punto de llegar a la llamada “permisología”?
A: —Antiguamente, la División de Desarrollo Urbano (DDU) del Ministerio de Vivienda y Urbanismo y los instrumentos de planificación territorial operaban con mayor eficacia, ya que las circulares DDU eran concretas, específicas y orientadas a la correcta aplicación normativa, con un margen interpretativo acotado.
Sin embargo, a medida que los temas urbanos adquirieron relevancia en la agenda política, el enfoque regulatorio cambió. Se incorporaron nuevos actores —como los Ministerios de Transporte y Medio Ambiente— sin una mirada sistémica e interdisciplinaria, generando esa “maraña normativa” que mencionábamos antes. Esto ha derivado en una sobrerregulación que complejiza el sistema de permisos.
P: —Complementaría, desde la dimensión ambiental, que en la última década se ha instalado un falso dilema: por un lado, la idea de que desarrollar es inevitablemente sinónimo de destruir y, por otro, la premisa de que la única manera de conservar es excluir al ser humano. Ambos son planteamientos erróneos que, lamentablemente han permeado la regulación y las instituciones, instalando una cultura de desconfianza, que no nos deja avanzar.
Frente a esto, en el Centro de Estudios Territoriales impulsamos una visión integradora. Tenemos la convicción de que el desarrollo, cuando está bien pensado y ejecutado, puede ser un agente regenerador que potencie la biodiversidad y el bienestar humano. Este es un verdadero cambio de paradigma en el cual los arquitectos tienen un rol fundamental. Las Escuelas de Arquitectura están llamadas a formar para que los nuevos profesionales tengan un conocimiento profundo de los ecosistemas, y diseñen y construyan en consecuencia, y no solo desde su propia intuición.
Es una manera de poner en valor el rol de los arquitectos.
P: —Exacto. El arquitecto tiene la responsabilidad de liderar este cambio y demostrar que el desarrollo, lejos de ser una amenaza, es una oportunidad para fortalecer nuestras comunidades y los entornos que habitamos. A esto sumaría el vínculo indisoluble entre hábitat y salud, que hoy, dado el acelerado envejecimiento de la población chilena, debe abordarse desde distintas escalas: desde la neuroarquitectura hasta el diseño de barrios y ciudades saludables.
¿Qué les parece la actualización de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción que ha propuesto el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en el marco del plan de emergencia presentado por el gobierno?
P: —En términos generales, el diagnóstico es compartido. De hecho, durante la administración anterior ya se impulsaron iniciativas orientadas a destrabar la gestión de permisos. Por ejemplo, se introdujeron las declaraciones juradas para ciertos trámites y se modificó la normativa de los Instrumentos de Planificación Territorial (IPT) buscando agilizar sus procesos de actualización.
Si bien esas leyes —la de IPT, la de agilización de inversiones y la ley marco de autorizaciones sectoriales— representan un primer esfuerzo, sin duda se requiere mayor profundidad y decisión para resolver los problemas estructurales de nuestro marco normativo. En ese sentido, el actual gobierno está bien orientado con sus reformas. La modificación de la OGUC en curso es una medida de reactivación inmediata que, si bien contiene elementos técnicos que pueden ser perfeccionados, constituye una señal necesaria que debiera generar efectos positivos en el corto plazo.
A: —Estando de acuerdo, me parece importante revisar la autonomía de los municipios para regular su territorio. En el tema de las caducidades, por ejemplo, es relevante que cuando hay modificaciones en el plan regulador, no se arrastren permisos otorgados por mucho tiempo.
En 2025 se terminó de actualizar la Política Nacional de Desarrollo Urbano. Dada su experiencia en la materia, ¿qué les parece la propuesta?
La actualización de la Política Nacional de Desarrollo Urbano es una tarea necesaria y permanente. De hecho, en 2020, desde el Consejo de Desarrollo Urbano, elaboramos estudios base para identificar ámbitos emergentes que debían integrarse a la política de 2014, tales como migración, cambio climático, seguridad y el vínculo entre hábitat y salud.
El objetivo era entregar insumos sólidos para que la siguiente administración realizara los ajustes pertinentes. Sin embargo, más que una actualización de la política se optó por una reescritura integral del texto. A mi juicio, este enfoque corre el riesgo de debilitar un marco que ya era robusto y que mantenía, y mantiene hasta hoy, plena vigencia.
¿Por qué decidieron ser socias de la AOA?
Nos entusiasma mucho integrarnos a la AOA. Es un gremio que admiramos, serio y comprometido con el debate nacional, que busca genuinamente el bien de Chile. Queremos aportar a ese debate tanto desde nuestra Consultora D’Urbano como desde el Centro de Estudios Territoriales de la Universidad de los Andes, tendiendo puentes entre la práctica profesional y la investigación aplicada.
Además, nos une una relación de años con muchos de sus socios, a quienes consideramos no sólo colegas destacados, sino amigos entrañables.
