La revolución de las oficinas hoy

12 julio, 2016

View of Santiago de Chile with Los Andes mountain range in the back

DSC_0969Por Osvaldo Fuenzalida, past president de la Asociación de Oficinas de Arquitectos (AOA).

Los últimos años son testigos de una nueva revolución en el desarrollo de los edificios de oficinas en Chile. Cambios en los criterios de localización, en su configuración interna, en sus tecnologías, en los servicios que prestan a sus usuarios y finalmente, una definición más precisa de tipologías y segmentación.

Un análisis básico nos indica que el mundo de las oficinas se define claramente en dos tipologías.

El primero, destinado a empresas, se caracteriza por ofrecer oficinas de plantas libres en que se entrega al usuario un espacio abierto, sin pisos, tabiquerías o cielos, para que sea este quien diseñe específicamente su espacio de trabajo, de acuerdo con sus requerimientos. Las plantas libres con alturas libres de 250-260 m van usualmente desde los 80 a los 1.000 m² con excepciones como el Costanera Center, que ofrece plantas de 2.000 m².

La segunda tipología es la de oficinas profesionales. Son edificios con oficinas modulares con un modelo básico de 25 m², con un despacho, baño y recepción unible a otros módulos semejantes hasta los 75-80 m². Estas oficinas se entregan terminadas, con o sin aire acondicionado, bajo el concepto “llave en mano”. Sus alturas son habitualmente de 2,40 m.

Estos dos mundos no se mezclan, pero conviven en ubicaciones semejantes.

La primera revolución en ambos es la ubicación. De ciudades monocéntricas hemos pasado a ciudades con varios subcentros. En Santiago hay ofertas tan diversas como Santiago Centro; Providencia; Pajaritos-Estación Central; Ciudad Empresarial en Huechuraba; (Las Condes-El Golf): Nueva Las Condes-Manquehue; La Florida, Vespucio-Ñuñoa- Irarrázaval; La Dehesa. Estos subcentros sirven a grandes comunas con espacios de oficinas para profesionales como para empresas. El gran cambio está en que los usuarios buscan estar cerca de sus clientes o en lugares de gran conectividad. Los valores dependerán del barrio, cercanía al metro o de la consolidación del subcentro.

La segunda revolución está en la segmentación. Los edificios comienzan a segmentarse por ubicación y tecnología, servicios y terminaciones diversas y, por tanto, la variedad y los precios de venta por m² varían de UF 40 m² a UF 100 m². Los arriendos van desde UF 0,25 a UF 07 m².

Edificios categorías

Hoy tenemos edificios categorías A, B o C. Entre las diferencias se cuentan:

En primer lugar, la ubicación. Gran parte de la explicación de la diversidad de valor está determinada por si se trata de una ubicación premium o no.

En segundo lugar, la tecnología. Los edificios A o A + son los llamados “Edificios Inteligentes”, que cuentan con elementos como ascensores, climatización, iluminación programada, controles de seguridad y acceso o sistemas automáticos de control de humo, e incendio, red de spinklers (rociadores de agua) sistemas antifuego, fachadas de baja conductividad térmica y sistemas de aire acondicionado o enfriamiento de bajo costo.

En tercero, las terminaciones. Hall amplio con doble altura, terminaciones durables y de bajo mantenimiento para los espacios comunes y fachadas.

La categoría va descendiendo en la medida de que alguno de estos aspectos no esté presente, vale decir, ubicaciones más aisladas, menos tecnología o terminaciones y equipos más sencillos y básicos.

Los edificios profesionales también se diferencian por atributos similares.

Sustentabilidad

La ultima revolución y avance en ambas tipologías está en la sustentabilidad y bajo consumo, que hace a los edificios más amigables con el medio ambiente y, como efecto directo, un menor costo de mantención y gasto común.

Esto es cada vez más apreciado por los usuarios, sean estas empresas o profesionales, pues los gastos pueden reducirse sorprendentemente.

En grandes edificios, la condición de sustentabilidad garantizada por certificaciones como Leed u otras son condición para muchas compañías que exigen estas características como filosofía empresarial de buenas prácticas y respeto al medio ambiente. Para certificarse, estos edificios deben garantizar fachadas protegidas o de baja transmisión térmica, sistemas de bajo consumo de climatización, uso de aguas y otras energías, incorporación de áreas verdes, espacios para bicicletas o cercanía a transporte público y otros que se enfoquen a reducir fuertemente el consumo y producción de gases.

Finalmente, muchos proyectos se han sumado a una revolución por la ciudad y el espacio público, creando espacios, plazas o bulevares en que se ubican muchos de los servicios que requieren los mismos usuarios de los edificios de oficinas así como los habitantes que pasan por ellos. Cafés, restaurantes, gimnasios, bancos, y muchos otros servicios animan estos espacios cada vez más valorados por usuarios y ciudadanía que ve en ellos mejoras evidentes a su calidad de vida en una contribución amigable de la inversión privada al espacio público.

Lee la columna publicada en El Mercurio.