Capacitaciones AOA analiza el impacto de la Ley de Aportes al Espacio Público

Con el título “Implementación de la Ley de Aportes al Espacio Público: definiciones y cálculos”, el pasado viernes 11 de junio la Asociación de Oficinas de Arquitectos (AOA) realizó una sesión formativa online sobre los detalles de la gestión, conceptos estratégicos y las complejidades asociadas a la entrada en vigencia de la mencionada legislación.

La actividad, que se enmarca dentro del espacio Capacitaciones AOA, estuvo liderada por Marisol Rojas, socia de la Consultora Asenta – Asesoría Urbana y Planificación y directora AOA especializada en la regulación jurídica, e Yves Besançon, past president de AOA y socio de la oficina Alemparte, Barreda, Wedeles, Besançon Arquitectos y Asociados.

Rojas comenzó su intervención explicando que la Ley 20.958 de Aportes al Espacio Público, promulgada en 2018, se sostiene en base a tres principios y que definen su finalidad como normativa: 1. Universalidad, para que todos los proyectos públicos o privados tengan el deber de mitigar y/o aportar conforme a las reglas establecidas; 2. Proporcionalidad, desde la que las mitigaciones deben ser equivalentes a las externalidades generadas por el proyecto, evitando que se hagan cargo de los déficit históricos en infraestructura; y 3. Predictibilidad, en razón de que tales mitigaciones y aportes sean calculados mediante métodos objetivos y en cumplimiento a procedimientos y plazos preestablecidos. De acuerdo a la especialista, este último principio es especialmente relevante, pues entrega “certezas de cuánto es el aporte y la mitigación correspondiente a cada proyecto”.

Publicada el 15 de noviembre de 2016, la Ley de Aportes al Espacio Público es un marco extenso que modificó los artículos 28ter., 45, 75, 129, 134, 140 y, en especial, del 168 al 190 de la Ley General de Urbanismo y Construcción (LGUC). En noviembre de 2020, entró en vigencia el Sistema de Aportes y, en noviembre próximo, lo harán las mitigaciones directas. Marisol Rojas subrayó que “la ley estableció sistemas que son complementarios”, por lo que “los proyectos tienen que concurrir a aportar al espacio público y, además, tienen que mitigar”.

La diferencia es que, mientras los aportes corresponden a las cesiones de áreas verdes, equipamiento y viabilidad en función del crecimiento al aporte urbano, las mitigaciones responden a los impactos de un proyecto en su área de influencia, producidos por los flujos, lo que traslada el foco en autos y estacionamientos a un concepto de análisis de movilidad peatonal, bicicletas, transporte público y privado, entre otros. Los aportes financian un plan de inversión definido por la administración municipal, en tanto que las mitigaciones dependen del Informe de Mitigación de Impacto Vial, instrumento que reemplaza las EISTU.

El sistema de aportes, explicó Rojas, se fundamenta en el principio de igualdad de cesiones, conforme a lo establecido por el artículo 70 de la LGUC respecto a la cesión de terrenos para áreas verdes, vialidad y equipamiento (según intensidad de uso) de hasta el 44% de la superficie del terreno. Esta exigencia era solamente aplicada al crecimiento urbano por extensión (loteos), lo que cambió con la nueva legislación que incluyó al crecimiento urbano por densificación; así, en ambos casos, se debe ceder en forma equivalente y, en el caso del segundo, los aportes pueden darse directamente o a través de uno equivalente al avalúo fiscal del porcentaje del terreno.

La capacitación detalló las fórmulas para el cálculo de este aporte equivalente, así como la definición de conceptos gravitantes para el diseño de dicha herramienta, como son el de terreno, avalúo fiscal, densidad de ocupación y carga de ocupación.

A continuación, el past president de AOA presentó una serie de ejemplos de la aplicación del sistema de aportes emplazados en comunas con mayores y menores ingresos, de forma de graficar los efectos de desigualdad que la legislación estaría produciendo particularmente en los municipios más desfavorecidos. De acuerdo a lo explicado por Besançon, el procedimiento de cálculo de los aportes considera cinco pasos: 1. Establecimiento de la carga de ocupación; 2. Conocer la superficie predial y la superficie adyacente pública; 3. Con los datos anteriores, definir la superficie bruta del terreno; 4. Calcular la densidad de ocupación; 5. Definir el aporte, que depende de la carga de ocupación: si ésta es de más de 8 mil personas por hectárea, el aporte debe ser obligatoriamente de un 44%.

A partir de esta evidencia, ambos expositores identificaron problemas críticos. En primer lugar, se visibiliza una situación de inequidad, en tanto que los aportes se calculan de acuerdo a la tasación fiscal de los terrenos; de esta manera, las diferencias de tasación generan que los aportes sean mayores en aquellas comunas con altos ingresos y, por el contrario, sean menores en las comunas más pobres. Otro problema es que el sistema produce que unos terrenos sean favorecidos respecto a otros: aquellos que hacen esquina o que ocupan una manzana completa tienen una superficie bruta mayor que la de terrenos intermedios, lo que genera un desbalance en la aplicación de la fórmula para la densidad de ocupación.

Besançon agregó que el aumento de tasación del valor del terreno de acuerdo al porcentaje del aporte deviene en un aumento de la carga de ocupación y, por lo tanto, en un incremento del avalúo fiscal por beneficios de constructibilidad, generando una duplicación de los aportes.

Asimismo, se puso énfasis en el efecto de retroactividad de la ley, sobre todo en aquellos edificios que cuentan con un Permiso de Edificación obtenido previamente, pero que se mantiene abierto porque todavía no existe una recepción final. “Cuando hacen un MP, estos proyectos deberían quedar adscritos al permiso original y no sujetos a la aplicación de normas de aportes nuevas, sobre todo porque los proyectos deben ser flexibles en el lapso existente entre el permiso y la recepción final. Es un castigo muy grande a los edificios, lo que podría inmovilizar algunas modificaciones de proyectos”, comentó el director de AOA.

Hacia el final de las intervenciones, se dio espacio para las preguntas y el debate con las personas que se conectaron.

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