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Proyectos de vivienda e integración social: Avances y desafíos

Por Juan Pablo Parentini, socio de Parentini Arquitectos.

Pocas veces paramos un momento en nuestro quehacer como arquitectos, para hacer una reflexión sobre nuestro trabajo. Aprovecho esta instancia que nos han invitado a compartir nuestra experiencia, para hacer esa necesaria pausa y mirar.


Nuestra vocación nos ha vinculado desde el comienzo con la vivienda y la cuestión urbana desde los primeros pasos, allá por el año 1990, con la creación del Programa de Repoblamiento de Santiago y la participación que nos cupo en la creación del Subsidio de Renovación Urbana desde la Corporación para el Desarrollo de Santiago. Fueron acciones que, combinadas, lograron parar un ciclo de gran deterioro del casco histórico de Santiago y abrir las puertas a sectores medios-bajos en un sistema cooperativo que hizo visible una demanda poderosa por vivienda que subyacía entre quienes nunca antes habían podido disfrutar de las ventajas de vivir en el sector con mejor infraestructura y equipamiento del país. Era un paso y una oportunidad de justicia urbana que marcó una época. Muchos proyectos inmobiliarios se han hecho a partir de ese gran empuje.


En 2015 hicieron su aparición, tímidamente, los primeros proyectos de integración social a través del DS116. Pasados ya seis años, podemos evaluar con resultados en mano. Habían fundados temores en un principio, que yo también tenía, sobre cómo impactaría la incorporación de familias vulnerables conviviendo con sectores medios en un mismo condominio; la selección de las familias vulnerables, el pago de los gastos comunes, el traslado desde campamentos, la utilización de estacionamientos, el respeto entre los copropietarios, los ruidos molestos, etc. Ha pasado el tiempo y nos encontramos con prometedoras informaciones de postventa que nos dicen que la convivencia ha sido muy conveniente en ambos sentidos y que el pago de los gastos comunes tienen tasas equivalentes de morosidad entre los diferentes grupos socioeconómicos integrados en los condominios.


En fin, lo que parecía que podía ser un problema, lo vemos hoy como una tremenda oportunidad. La vivienda integrada llegó para quedarse.


Esta oportunidad sin duda tiene muchos aspectos, ya que toca la convivencia urbana en todos sus aristas. Por ello, ahora nos abocaremos a lo que esta oportunidad ha significado para nuestra oficina de arquitectura.


En esta nueva etapa hemos visto cómo el Minvu, año a año, ha ido mejorando y afinando este programa, que a la fecha ya ha logrado impulsar sobre las cincuenta mil viviendas anuales de integración social.


Los proyectos que hemos aportado cada año, nos han permitido, junto con nuestros mandantes, ir mejorando y aumentando las superficies construidas y elevando los espacios comunes de estos conjuntos. Lo anterior, gracias a un sistema de puntaje que hace que la competencia, por ganárselos, termine en un verdadero concurso de los mejores a nivel nacional, lo que, en definitiva, favorece tanto a las familias beneficiarias como a la misma ciudad, que se va consolidando con proyectos de cada vez mayor calidad.


Los desafíos que personalmente más nos han ocupado, son que la integración sea lo más real posible y que la arquitectura sea una herramienta de equidad y no de discriminación. Así, el trabajo de proyectos de arquitectura de integración debe ser de una expresión tal que todos sus habitantes se sientan orgullosos del lugar que habitan y jamás discriminados con expresiones “sociales” que tanto vemos en los proyectos de vivienda social en el país.


Este tema pasa a ser relevante para la arquitectura cuando se tienen proyectos de viviendas sociales conviviendo con viviendas de sectores medios.


Muy relevante es también que los espacios de encuentro al interior de los proyectos sean aportes reales y ocupen un espacio destacado, no siendo los retazos que quedan: esto ha sido muy bien fomentado por los equipos del Minvu que revisan y observan las iniciativas.


El programa del DS19 ha tenido esa gracia, de tener equipos profesionales, al cual han incorporado arquitectos que están promoviendo que los proyectos presenten buenas resoluciones de espacios interiores, que permitan a las familias tener un espacio de protección alrededor de sus lugares de habitación.


La integración, gracias a este factor, se hace más potente y genera crecimiento social.


El hecho que se otorguen puntajes diversos también permite que los proyectos sean propositivos y puedan mejorar aspectos como la eficiencia energética, la localización de los terrenos, la superficie de los departamentos y también la necesaria pertinencia geográfica, que los hacen rescatar elementos propios de donde se desarrollan.


En el desarrollo de estos proyectos también están apareciendo ciertas sombras a las cuales debemos poner atención para resolverlas adecuadamente.


Una de las amenazas que se están presentando coyunturalmente hoy para el programa es el alza de los materiales, la falta de stock y de mano de obra que amenazan los costos y los plazos de ejecución de los proyectos. El aumento de los costos y la rigidez de los valores finales en los tramos, amenazan obviamente la calidad de los proyectos a futuro, situación que con el aumento de los topes superiores podría resolverse. Lo de los plazos también es complejo frente a los plazos rígidos del Serviu.


Esto se agrava con las enormes complejidades que hoy presentan las aprobaciones de anteproyectos, permisos de edificación, aprobaciones de loteos, Informes Favorables de Construcción (IFC), Declaraciones de Impacto Urbano, Declaraciones de Impacto Ambiental (DIA), Estudios sobre el Transporte Urbano (EISTU), Planes de descontaminación Atmosférica (PDA), todas regidas por instituciones que por la emergencia sanitaria no tienen plazos para responder a estos trámites y que, por otro lado, nunca han cumplido con los plazos de revisión. Todo esto colisiona de frente con los rígidos plazos que se deben cumplir para iniciar obras y para recibirlas.


Otra amenaza que tenemos en el desarrollo de los proyectos de integración social son los precios y la escasez de terrenos para su implementación. El alto precio que ha alcanzado el casco urbano y la necesidad del programa de estar en localizaciones centrales, ha llevado a que se compren terrenos cargados de problemas que se deben resolver como grandes dificultades topográficas, áreas hundidas que requieren plantas elevadoras, pendientes elevadas, humedales, zonas de restricción que se deben levantar, quebradas, terrenos cruzados por canales, acueductos, colectores, líneas de alta tensión, servidumbres de terceros, zonas inadecuadas de los malos planos reguladores, en fin y en general, terrenos que han estado excluidos del desarrollo urbano y que ahora exigen un gran esfuerzo por hacerlos urbanizables.


Todo esto evidentemente complica a la hora de enmarcarse en un programa que tiene sus techos de valor definidos, siendo que una flexibilización en el valor de venta máximos de las viviendas de sectores medios podrían perfectamente financiar estos costos extras que están teniendo los proyectos, sin echar mano a recursos adicionales del Estado.


Creo que, a nivel país, este programa del Minvu ha logrado interpretar los nuevos tiempos y lo que se requiere generalizar en programas habitacionales: en definitiva, ha generado un masa de proyectos de buena calidad habitacional y urbana que bien merece ser divulgada con más fuerza, para que la población conozca los esfuerzos que se han hecho y lo que se ha logrado. Con esto, se podría incluso dar más fuerza y aumentar aún más la presencia de la integración social en el total de lo que el Minvu genera hoy.