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Baja en ingresos de permisos de edificación | Miradas AOA y ADOM

Los permisos de edificación para viviendas han sido tema recurrente en los medios de comunicación actualmente debido a su notoria baja en el mes de agosto, sufriendo una caída del 44% anual según cifras del Instituto Nacional de Estadísticas (INE). Desde AOA, queremos mostrarles un panorama completo e informado de lo que realmente está pasando, con opiniones representativas y relevantes de nuestro sector. Para ello, hemos realizado una serie de entrevistas que dan cuenta de este panorama desde diferentes miradas.


Esta semana, comenzaremos con la visión AOA sobre el tema y la opinión del Director de Obras de la Municipalidad de La Reina, Carlos Lineros, miembro de la ADOM (Asociación de Directores de Obras), que complementa y entrega un punto de vista diferente del asunto.


Los Pastpresidents de AOA Yves Besançon, Mónica Álvarez de Oro e Ignacio Hernández nos entregan su análisis sobre esta preocupante situación.

¿Cuáles son los factores que están impactando negativamente en los datos de permisos de edificación de viviendas nuevas? Yves Besançon: El factor político en torno al Plebiscito es sin duda un factor relevante que vino a agravar la situación del muy golpeado sector de la construcción por la pandemia y el estallido social. Otro factor que ha complicado al sector es el encarecimiento del crédito a los compradores y a las empresas inmobiliarias. Las perspectivas de reducir los beneficios del DFL2, que se proponen en la reforma tributaria, son muy negativas para la construcción de nuevas viviendas lo que también es un freno a nuevos proyectos.

Mónica Álvarez de Oro: La grave disminución en los permisos de edificación de nuevos proyectos (no sólo de viviendas) es multifactorial, la incertidumbre económica y política en el país, la anulación de permisos de edificación de proyectos emblemáticos, la dificultad en el otorgamiento de créditos hipotecarios por parte de bancos, la dificultad en otorgamiento de créditos para nuevos proyectos por parte de la banca, el alza en tasas de interés bancarias, el aumento del costo de los terrenos por falta de ellos, el aumento en el costo de los materiales de construcción, el aumento constante de los plazos de revisión de permisos de edificación junto a los vacíos o incongruencias en la normativa que nos rige (decreto de calidad) dan el marco conjunto y la explicación de lo que está sucediendo en esta materia.

Ignacio Hernández: La alta inflación y la consecuente subida de tasas de los Bancos Centrales en USA, Europa y Chile entre otros muchos países cuyo objetivo es desacelerar la inflación hasta que ella vuelva a metas objetivo. Se estima que ello comenzará lenta, pero sostenidamente el próximo año, en la medida que se mantenga como objetivo fundamental el control de la inflación.

¿Hay menor tramitación de proyectos o están trabados en las direcciones de obra? Yves Besançon: Hay menor cantidad de proyectos por lo antes señalado, pero es evidente que las tramitaciones de permisos se han vuelto muy complejas porque ya no solo intervienen las Direcciones de Obras, sino que se han sumado otros aspectos como los ambientales, tránsito y otros además de nuevas normas como la ley de Aportes al Espacio Público que hacen muchas veces inviables los proyectos. A lo anterior hay que agregar un factor adicional que es la derogación automática de la ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria por aplicación inmediata de la nueva ley 21.442 que ha detenido las aprobaciones de planos de copropiedad y las recepciones finales por parte de las Direcciones de Obras por la falta de reglamento y precisiones al respecto. Mónica Álvarez de Oro: Ambos. Los dos son factores que influyen en esta baja, por las razones antes señaladas.

Ignacio Hernández: Ambos.


¿Qué efectos puede generar esta caída en el mercado inmobiliario residencial en el mediano plazo (2023-2024)? ¿Menor oferta de viviendas, mayores precios o hay stock suficiente? Yves Besançon: Inevitablemente se producirá una menor oferta con el consiguiente aumento de precios que harán aún más difícil a la clase media acceder a una vivienda propia. Junto con lo anterior, la difícil situación está complicando a las constructoras e inmobiliarias que deben continuar pagando sus créditos a los bancos muchas veces con los edificios terminados sin poder escriturar las ventas. Mónica Álvarez de Oro: Menor oferta de viviendas, lo que traerá como consecuencia lógica un aumento de los precios de ventas.

Ignacio Hernández: Atendido el objetivo de “enfriar” la economía, no es claro que se traduzca en aumento de precios en el valor de los activos inmobiliarios en el corto plazo, pero si en el valor de los arriendos. A largo plazo, la oferta siempre alcanza a la demanda en economías sanas.


¿Qué señales necesita el rubro inmobiliario para que mejoren las cifras de permisos de edificación? ¿Mejoría económica, destrabar tramitaciones, etc? Yves Besançon: Las señales deben venir de parte de la autoridad en el sentido de incluir al sector privado como un importante motor de la economía y como un actor en la contribución a disminuir el déficit de vivienda. En tal sentido, tanto el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, como el Ministerio de Hacienda, tienen un rol muy importante en conducir la reactivación del sector construcción. Agilizar las aprobaciones y recepciones finales de los proyectos, incluir al sector privado en los futuros planes de vivienda y producir incentivos claros para la inversión, son vitales para un cambio de rumbo que es urgente, yo me atrevería a decir que más que urgente debiera ser inevitable. Mónica Álvarez de Oro: Marco normativo claro, completo, seguro al otorgarse un permiso, con plazos que se cumplan para revisiones, sería una clara señal del Ejecutivo para poder abordar el déficit habitacional desde la gestión de proyectos. Además, impulsaría el sector de la construcción muy deprimido hoy en día, ayudando a reactivar nuestra economía. No hay que olvidar que este sector es uno de los que más empleos genera, si no el que más.

Ignacio Hernández: Ajuste fiscal cuidadoso y ayudas muy focalizadas para controlar la inflación en el menor plazo posible y con perspectivas de largo plazo. Otro tanto con el escenario político asociado a la discusión constitucional, la industria inmobiliaria requiere de escenarios estables y predecibles para desarrollar su potencial en mediano y corto plazo.


Respecto al mismo tema, el Director de Obras de la Municipalidad de La Reina, Carlos Lineros, nos comparte su visión:

“Las causas que explican los importantes retrasos en el otorgamiento de permisos de edificación son múltiples. Estamos viviendo un sinfín de situaciones que hacen engorrosa su tramitación, desde las regiones, a las comunas más importantes de Santiago. Lo veo, lamentablemente, por la innumerable cantidad de normas, difíciles de entender, aplicar y cumplir. Un ejemplo que lo grafica es la ley de accesibilidad universal en condominios, cuando las pendientes de sus vías de acceso públicas, están muy por encima de los máximos admisibles. Nosotros, como arquitectos, debemos hacer cumplir una norma que a todas luces es contradictoria: cumple en el área privada, pero no en lo público.


Por otro lado, tenemos ahora la Ley de Aportes, otro elemento más que estamos intentando adaptar a nuestro diario vivir, pero sin un pleno convencimiento o con la plena certeza de la correcta aplicación.


Ni hablar de la nueva Ley de Copropiedad, que está corriendo con la Circular 1, a la espera de que la Contraloría General de la República la derogue (o no) y todos los Directores, disciplinados al Ministerio, terminemos enjuiciados por respetar la orden, normativas medioambientales, etc.


Creo que se está dando la tormenta perfecta entre la complejidad de las normas, los enjuiciamientos por la mala “interpretación”, el temor de ejercer actos administrativos y en definitiva, estamos todos con miedo a que pase algo y el miedo como dicen…¡congela!


Sumado a todo lo anterior, la falta de conocimientos técnicos de los arquitectos, algunas veces, por ignorancia y otras, por las normas poco claras, genera un ambiente de mayor incertidumbre, todo coronado por la falta de poder interpretativo de la Seremi versus Contraloría. Un ejemplo de esto es no poder acoger un proyecto al 6.1.8 OGUC en zonas de riesgo, pero por otro lado, la normativa deja abierta dicha posibilidad ... y ¿cómo obtenemos la certeza? mediante oficios de la Seremi de Vivienda a la DOM, pero algo 100% público para el profesional, ¡no existe!


En resumen, tanto inmobiliarios como Directores de Obras, queremos actuar con el 200% de certeza, lo que se traduce en una ralentización increíble de todos los procesos, que van desde el informe previo a la recepción final.


Más allá de los tiempos de respuesta, todo lo descrito, acaba en un sobreprecio de las propiedades, que termina pagando el consumidor final, no la inmobiliaria ni el Estado, lo pagan las personas; todas aquellas que piden un crédito hipotecario, con el fin de adquirir una vivienda para darles una mejor calidad de vida a su familia.


Creo que la solución está en darle a la Seremi de Vivienda la potestad de interpretación, así como en la confección de normas claras, de fácil aplicación, pensadas por zonas geográficas.


También una plataforma digital robusta para las DOM, tipo Servicio de Impuestos Internos o Poder Judicial sería un aporte, así como la capacitación a las Direcciones de Obras por parte del ministerio, pensando, por sobre todo en el bienestar de Chile.”