El debate sobre el acceso a la vivienda y las condiciones para la reactivación del mercado inmobiliario se trasladó durante los últimos días a las páginas de Cartas al Director.

El intercambio comenzó el 22 de septiembre con una carta de Fernando Marín Cruchaga, presidente de la Asociación de Oficinas de Arquitectos (AOA), quien abordó los posibles efectos de los incentivos a la vivienda en un escenario marcado por un importante stock acumulado. Su planteamiento incorporó al análisis la relación entre demanda, absorción de inventario, recuperación de capital y generación de nueva oferta.

El 23 de septiembre, Valentina Saavedra y Carolina Unda, investigadoras de Nodo XXI, respondieron a la carta planteando una mirada crítica respecto de sus alcances y poniendo el foco en el déficit habitacional, el rol del Estado y la orientación de las políticas públicas hacia los hogares con mayores dificultades de acceso a una vivienda.

Un día después, el 24 de septiembre, Fernando Marín respondió a dicha interpretación, precisando el sentido de su planteamiento inicial y profundizando en los efectos que los incentivos podrían generar sobre la inversión, la construcción y la generación de nueva oferta habitacional.

Tres intervenciones que permiten observar distintas aproximaciones a una discusión que cruza política habitacional, financiamiento, inversión y acceso a la vivienda.

A continuación, reproducimos las cartas en el mismo orden en que fueron publicadas.

22 de septiembre

Incentivos y nuevo ciclo inmobiliario

Señor Director:
En la entrevista a Ignacio Aravena publicada en el cuerpo Economía y Negocios de “El Mercurio” el 21 de septiembre, se advierte que los incentivos a la vivienda podrían aumentar la demanda y presionar los precios al alza. Es un riesgo posible, aunque su magnitud depende de las condiciones de la oferta.

Hoy el mercado arrastra un importante stock de viviendas acumulado durante años. Para un proyecto inmobiliario, vender ese stock significa recuperar capital inmovilizado, reducir costos financieros y recomponer capacidad de inversión. En ese escenario, una mayor demanda puede actuar inicialmente como mecanismo de absorción antes que trasladarse a precios.

Las modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) ingresadas a Contraloría agregan otro elemento relevante. Al actualizar parámetros vinculados a nuestra realidad demográfica, permiten nuevos desarrollos con superficies y tipologías mejor ajustadas al tamaño actual de los hogares y por lo tanto más accesibles.

Los incentivos debieran analizarse considerando este ciclo completo. Absorber stock, recuperar capital y reinvertir en una oferta mejor ajustada a la demanda puede contribuir a reactivar el mercado sobre bases distintas.

FERNANDO MARÍN CRUCHAGA
Presidente Asociación de Oficinas de Arquitectos

23 de septiembre

Mercado inmobiliario

Señor Director:

En carta de ayer, el presidente de la Asociación de Oficinas de Arquitectos (AOA) manifestó su respaldo a los incentivos para el mercado inmobiliario que está generando el Gobierno, tanto los mecanismos de acceso a créditos como las modificaciones de la Ordenanza de Urbanismo y Construcciones.

En su carta hace visible que la preocupación es la buena salud del negocio inmobiliario y la venta del sobrestock de departamentos que las empresas mantienen. Admite que las medidas podrían presionar los precios y que el aumento de demanda inicial será de absorción, no para reducción del costo para las familias.

Lamentamos que no reconozca la responsabilidad del sector inmobiliario en el ajuste de los precios, ni aborde la preocupación real que aqueja al país: un déficit habitacional que afecta a medio millón de hogares. Sin duda, una intervención del Estado para mejorar el acceso a la vivienda es deseable.

Sin embargo, el proyecto asume un riesgo fiscal sin techo en favor del mercado hipotecario para viviendas de hasta $250 millones, antes que agilizar la vivienda pública. Además, el proyecto MK4 excluye el uso de subsidios habitacionales para cubrir parte del Ahorro Voluntario de Vivienda (AVV), dejando fuera a quienes tienen más dificultades de acceso. Si se apuesta a un país de propietarios con estas iniciativas, es inevitable preguntarse, ¿qué propietarios?

Desde Nodo XXI creemos que es necesario discutir el mercado habitacional separadamente de la reforma del mercado de capitales. El endeudamiento del Fondo debería estar sujeto a un límite, que se ajuste según las condiciones económicas y sea más restrictivo en las fases de mayor riesgo. El aporte fiscal del AVV debería decrecer según el ingreso del hogar, en lugar de aplicar un porcentaje fijo sobre el ingreso de viviendas.

Finalmente, se debe promover la construcción de viviendas de interés social en nuevos proyectos, compatibilizar las medidas con el uso de subsidios habitacionales y, ante todo, orientar la política habitacional a los hogares que aún no cuentan con un lugar digno donde vivir.

VALENTINA SAAVEDRA
Académica del Instituto de la Vivienda de la
Universidad de Chile, investigadora de Nodo XXI

CAROLINA UNDA
Investigadora de Nodo XXI

24 de septiembre

“Mercado inmobiliario”

Señor Director:
Valentina Saavedra y Carolina Unda, investigadoras de Nodo XXI, interpretan mi carta anterior como una preocupación por “la buena salud del negocio inmobiliario”. No planteé aquello como objetivo de los incentivos, sino como parte de sus efectos económicos. El propósito de los incentivos es facilitar el acceso al financiamiento habitacional. Pero evaluar una política pública solo por su efecto directo resulta insuficiente. Sus mecanismos de transmisión y efectos sistémicos también importan y no siempre reciben la misma atención.

Con stock acumulado, una mayor demanda puede traducirse inicialmente en mayores ventas antes que trasladarse a precios. Esas ventas mejoran los flujos de los proyectos, reducen el costo de mantener inventario y aumentan la rotación del capital, recomponiendo capacidad para nuevas inversiones que activan construcción, empleo y una amplia cadena de proveedores y servicios.

Sin duda, el déficit habitacional requiere instrumentos focalizados en quienes necesitan mayor apoyo público para acceder a una vivienda digna. Pero generar esa nueva oferta requiere también inversión y financiamiento. Que estos incentivos contribuyan a recuperar esas condiciones no contradice su propósito, sino que forma parte del mecanismo económico que pueden activar.

FERNANDO MARÍN CRUCHAGA
Presidente Asociación de Oficinas de Arquitectos