Viviendas nuevas personalizadas pueden costar hasta 8% adicional que la estándar

15 junio, 2015

Más que la cantidad de cambios que se realizan, el valor final va a depender de qué tan avanzada esté la obra al momento en que se toman las decisiones.

Entre las inmobiliarias aún es un servicio acotado, pero se proyecta que podría agarrar fuerza cuando se contraigan las velocidades de venta.

viviendas personalizadas
Elegir el tipo de piso de la propiedad, la línea de los muebles de cocina y el diseño de algunas paredes en el living-comedor o en el dormitorio, son parte de las personalizaciones que se están ofreciendo en algunos desarrollos inmobiliarios.

Surmonte, por ejemplo, tiene 10 edificios en venta con este servicio, con proyectos donde, incluso, se puede escoger el formato del clóset. “Hombres y mujeres necesitan distribuciones distintas para guardar ropa. Las mujeres tienden a necesitar más colgadores, y los hombres cajoneras más profundas, por ejemplo”, señala el gerente general de la firma, Francisco Vinagre.

Las viviendas “a la medida” no se limitan al equipamiento y las terminaciones; algunos recintos también pueden definirse a gusto del consumidor. En Inmobiliaria Manquehue entregan la opción de incluir una pieza de servicio, mientras que en Surmonte es posible elegir la distribución de sus departamentos, es decir, se puede optar por dejar el living más grande o incluir otro dormitorio, o bien utilizar ese espacio como walk-in closet .

Eso sí, en ningún caso se deja a los clientes hacer modificaciones a su libre albedrío; los espacios customizables y sus alternativas están predefinidas. Juan Enrique Nestler, gerente comercial de Manquehue, destaca que para las terminaciones hay una preocupación adicional, para que todas las opciones combinen con el entorno. “Además, siempre están en recintos distintos, porque de poner muchas alternativas en un mismo lugar puede que luego unas no peguen con otras, y como el cliente solo se da cuenta cuando recibe su casa, podría ser un problema”. En Manquehue están trabajando desde hace un año con este servicio en un proyecto de casas en Chicureo que se desarrollará en cinco etapas y donde una ya está vendida bajo este formato.

El costo de ser único

Más que la cantidad de personalizaciones, el valor final de la propiedad va a estar definido por los tiempos en que se toman las decisiones. “Si se elige un cambio de material cuando ya está instalado el estándar, eso va a encarecer sacarlo y volver a instalar otro. Hay ciertos hitos que van subiendo el precio: cuando se compran los materiales o cuando comienza la construcción, por ejemplo. Mientras más cerca de la entrega se esté, el precio sube”, explica Francisco Vinagre. En Surmonte, el costo adicional puede ser desde nulo a llegar hasta un 8% del valor de la propiedad.

En Manquehue, incorporar un recinto como la pieza de servicio se considera un adicional y tiene un costo, en ese caso, de 200 UF. Si la casa tiene un valor de 7.790 UF, el extra equivale a un 3%. Ahora bien, en el caso de la personalización de terminaciones o de equipamiento, la inmobiliaria no le cobra al cliente, independiente del número de cambios. Eso sí, la opción está abierta hasta seis meses antes de la recepción de la obra. “Si alguien quiere personalizar, aunque quede una casa disponible, debe ir a ver a la siguiente etapa del proyecto”, señala Nestler.

Con la actual composición del stock , este no parece ser un problema, ya que son pocos quienes compran hacia el final de la construcción. Según el último informe trimestral de mercado inmobiliario del Gran Santiago de GfK Adimark, el 49% de las ventas se concentran en desarrollos con fecha de entrega de más de 16 meses.

Hay coincidencia dentro de la industria en cuanto a que el buen nivel de ventas de las viviendas juega en contra de la personalización: “Probablemente, en el escenario actual de bajo stock y fuerte demanda no tiene sentido innovar con estos servicios”, señala Cristóbal Mira, vicepresidente del comité inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). Lo cierto es que en la actualidad este servicio es de nicho y limitado a pocos proyectos.

Sin embargo, Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), advierte que en la actualidad se atraviesa por un “verano de San Juan” en la industria, a raíz de que muchas personas han optado por adelantar su compra para que quede exenta de IVA. “Esto va a pasar, y el próximo año ya no se van a comenzar proyectos sin IVA, entonces los que entren al mercado van a tener que buscar cómo diferenciarse, y esta es una alternativa”.

A su juicio, la personalización debería agarrar fuerza, ya que es un excelente gancho de ventas: “Entre dos departamentos de igual precio, uno al frente del otro, siempre se va a preferir aquel donde den la opción de definir de qué tamaño quiero cada recinto”. Juan Enrique Nestler, de Manquehue, también cree que la fórmula se va a comenzar a replicar: “En la medida que nos siga yendo bien, vamos a extender el servicio, y las demás inmobiliarias van a seguir nuestros pasos; van a tener que hacerlo”.

Complicaciones detrás de la diferenciación

Por lo pronto, la mayoría de las inmobiliarias no están pensando en esta línea de servicio. Ignacio Hernández, director de la Asociación de Oficinas de Arquitectos (AOA) y presidente de Archiplan, no se extraña: “El problema es que la personalización choca con la racionalidad y eficiencia de los procesos constructivos, y lo que hace es complejizar la obra”.

Para Vicente Domínguez, de la ADI, el tema de fondo es que falta mano de obra calificada: “Las inmobiliarias son inflexibles, porque se hace difícil que los trabajadores cambien su patrón. Las empresas prefieren estar haciendo todo el tiempo lo mismo, durante los 10 o 20 pisos”, precisa.

Además, los costos de construcción suben, hay todo un trabajo administrativo detrás, y la coordinación con la constructora y los proveedores pasa a ser aún más sensible. “Hay muchos inconvenientes que finalmente significan una demora en los procesos constructivos y que son difíciles de medir. Por ejemplo, si tengo 50 casas iguales, el trámite de recepción municipal y de certificaciones de los servicios de agua o de luz es mucho más simple de si son todas las unidades distintas y debo hacer 50 fichas en lugar de una sola”, explica Cristóbal Mira.

A esto hay que sumar que ante un eventual desistimiento la reventa de la casa se torna más difícil. “Si la persona se arrepiente al final, me quedo con las cosas personalizadas y tendré que encontrar a un cliente que le guste; es un riesgo”, reconoce Nestler.

Por lo mismo, antes que personalizar, muchas inmobiliarias están optando por diseñar espacios más abiertos, que se puedan aprovechar para distintos usos. “De esta forma, el que lo habita lo puede complementar con sus cosas. Es más fácil dividir un gran espacio con un mueble que botar un tabique”, explica Hernández de AOA.

Perfiles de la oferta y la demanda

En el proyecto de Manquehue, el 80% de las casas vendidas hasta ahora han tenido algún tipo de personalización. Mientras, la experiencia de Surmonte es que la mitad de los compradores hace uso de este beneficio. “Es gente que está buscando diferenciarse del mercado tradicional. Por lo general es gente joven que busca innovación”, señala Francisco Vinagre, gerente general de Surmonte.

Gustavo Mahn (35) optó por dejar el living-comedor conectado con la cocina y una pared del comedor la dejó con revestimiento de piedra. “Los estándares de los departamentos, en general, son todos muy parecidos y pueden aburrir fácilmente. Aquí puedes dar un sello propio. (…) Comprar una propiedad es muy costoso, y son estos detalles los que hacen que sea un lugar mucho más propio”, dice.

En Surmonte, los departamentos de 50 m {+2} comienzan en las cuatro mil UF, mientras que las casas del proyecto de Manquehue que da la opción de personalizar son 140 m {+2} y tienen un piso de 7.790 UF. Para Cristóbal Mira, vicepresidente del comité inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), es difícil que este servicio se masifique hacia los segmentos medios y bajos: “En los proyectos más económicos se busca el máximo de eficiencias para llegar al mejor producto final, con lo que no queda espacio para extras”.