Oferta para personas "solas" gana fuerza en el mercado inmobiliario capitalino

7 enero, 2013

Los cambios demográficos en Chile han removido las aguas en la industria de la vivienda. “Antes uno siempre estaba trabajando para la familia, y hoy no es así. El número de personas solas se ha elevado considerablemente en los últimos años, y ellos también demandan viviendas, casi exclusivamente departamentos”, señala el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez.

La entrada en escena de separados, ancianos, estudiantes de regiones, mamás solteras y profesionales jóvenes es uno de los factores que explicarían el interés por los departamentos de menor tamaño en varias comunas de la capital.

“Los pequeños núcleos están presionando enormemente hacia la redensificación de barrios. Ésa es la demanda que está detrás de las viviendas pequeñas de las comunas de Santiago Centro, Providencia, Las Condes, Vitacura, y hasta La Dehesa”, agrega Pablo Contrucci, investigador del Observatorio de Ciudades de la UC.

Según datos de Inmotrack -aplicación desarrollada por Collect GfK y Portalinmobiliario.com-, el 82% de las búsquedas de departamentos nuevos en Santiago Centro se concentra en unidades de uno y dos dormitorios. En Providencia, la cifra alcanza el 72%, mientras en Las Condes es de 61% y en Vitacura de 57%.

A Carlos Garfias, gerente de Fuenzalida Propiedades Santiago Centro, le llama especialmente la atención lo que ha ocurrido en Las Condes y Vitacura: “Hasta hace algunos años, en esta comuna sólo tenía cabida la demanda para departamentos con programas familiares, de tres o cuatro dormitorios. Ahora es totalmente distinto”, indica.Vicente Domínguez reconoce que la demanda por este tipo de inmuebles es creciente; sin embargo, advierte de ciertas restricciones a la oferta: “Se ha pretendido construir edificios de departamentos pequeños, pero las normas regulatorias de muchas comunas lo impiden o no lo hacen factible. Las normas no ayudan a que la oferta se produzca”, señala.

Rodrigo Aravena, director comercial de AGS Visión Inmobiliaria, coincide con la aparición de este obstáculo. “Las normas no están reconociendo esta demanda real, existente en todos los segmentos socioeconómicos, y siguen conceptualizando la vivienda al núcleo familiar histórico de Chile: familias constituidas con dos niños”, dice.

El ejecutivo agrega que la oferta para “gente sola” se concentra actualmente en Estación Central, Independencia, Quinta Normal y, en menor medida, en Providencia, Ñuñoa, Las Condes y Vitacura.

“En esas zonas los valores son sumamente elásticos, dependiendo del barrio donde se inserten los proyectos”. Por ejemplo, mientras en Santiago Centro se encuentran departamentos desde 31 UF/m {+2} , en Vitacura la cifra salta a 87 UF/m {+2} , según los datos de AGS.

Pero, independiente de la comuna, lo cierto es que los departamentos pequeños son los que pagan los valores más elevados en UF por metro cuadrado. “Dada su menor superficie, el valor absoluto es más bajo dentro de la oferta. No obstante, los propietarios deben siempre consignar el valor UF/m {+2} cuando están cotizando si van a comprar”, recomienda Aravena.

En todo caso, Carlos Garfias estima que la gente sola prefiere arrendar antes que comprar. “Ellos no buscan arraigo en los departamentos pequeños, sienten que están de paso, porque la mayoría de las veces su vida familiar está por definirse. Por lo mismo, muchas veces estas propiedades están en arriendo por un año renovable. Quienes compran son, en general, inversionistas”, aclara.

Según datos de Fuenzalida Propiedades, el arriendo de un departamento en Santiago Centro de un dormitorio cuesta en promedio entre $150 mil y $210 mil mensuales. La cifra puede subir de $210 mil a $310 mil si la misma unidad está en Vitacura o en Las Condes. “La fluctuación dependerá de la cercanía al Metro, accesos fáciles a locomoción colectiva y la misma calidad del edificio”, agrega Garfias.

82% de las búsquedas de departamentos nuevos en Santiago centro se concentra en unidades de uno y dos dormitorios. En Providencia la cifra alcanza el 72%, según datos de Inmotrack, aplicación de Collect GfK y Portalinmobiliario.com.
Segmento “separados”: el que más crece

De todos los nuevos nichos, hay coincidencia en que el de los separados es el que ha tenido el crecimiento más explosivo. Según el portal Separadosdechile.cl, nuestro país ocupa el tercer lugar de la tasa más alta de divorcios a nivel mundial, a base de estadísticas del departamento de Asuntos Económicos y Sociales de Naciones Unidas. Hasta noviembre del año pasado, 63.518 parejas ingresaron al proceso de separación legal, considerando las demandas y notificaciones de cese de convivencia.

Los antecedentes que manejan en Separadosdechile.cl dan cuenta de un perfil claramente definido de los casos de la clase media y media alta: el 81% de ellos tiene un trabajo estable y percibe ingresos por sobre los $550 mil. La mayoría arrienda y a la vez es propietario de una vivienda. “En ésta se queda la mujer e hijos, y el hombre es el que por lo general se va de la casa”, agrega el director del portal, Ricardo Viteri.

Esa persona que se va tiende a ser un arrendatario o comprador mucho más exigente, cree Pablo Contrucci, del Observatorio de Ciudades de la UC: “Como tiene experiencia previa en ser propietario, sabe lo que quiere, y en general de lo que más se preocupa es de la ubicación, la seguridad y los espacios comunitarios”.

El departamento en sí mismo no tiene grandes diferencias respecto de lo que buscan otros nichos. Así lo cree Juan Armando Vicuña, director comercial de RVC Corp, empresa donde el 10% de las ventas se concentra en el segmento de los separados. “No hemos detectado que ellos necesiten una cocina más amplia o cosas de ese tipo, sólo que son mucho más detallistas que el resto de los clientes”, señala.

Por lo pronto, Viteri cree que las inmobiliarias deberán seguir poniéndole el ojo a este segmento. “Las parejas que inician su separación legal promedian las 100 mil cada año, mientras que otras 150 mil se separan sólo de palabra. La tendencia de los últimos años indica que vamos al alza, de ninguna forma a la baja”, concluye.

Fuente: El Mercurio