Ministro de Vivienda y plano regulador de Santiago: "La ciudad no va a crecer en forma desmedida"

29 abril, 2013

PAÑOS FRIOS pone el ministro de Vivienda y Urbanismo (Minvu), Rodrigo Pérez Mackenna, a las críticas que han surgido por la reactivación de la discusión sobre los cambios al plano regulador de Santiago. La iniciativa, que fue aprobada por el Consejo Regional en marzo de 2011, pero luego rechazada por la Contraloría, regresó este viernes a las manos del contralor Ramiro Mendoza para su eventual aprobación y así terminar con siete años de espera.

La planificación territorial comenzó a gestarse en 2006 y dos años después el Minvu de la época presentó el nuevo plano regulador de la Región Metropolitana (PRMS 100) para su tramitación y aprobación. En esa oportunidad se realizaron las consultas a 30 municipios, se habló con Seremis y también se sometió a aprobación ambiental. En julio de 2010, el documento fue discutido por el Core de la época, el que resolvió rechazarlo. Luego, en marzo de 2011, fue aprobado por 17 votos a favor y ocho en contra.

La polémica al respecto nace porque con la nueva planificación se incorporan 10.200 hectáreas adicionales al radio urbano. De ese total, 8% del terreno tiene que estar destinado a la construcción de viviendas sociales y 25% al desarrollo de áreas verdes.

Para algunos arquitectos estas cifras son insuficientes para un crecimiento armónico de Santiago y temen un desarrollo “descontrolado” de viviendas, causando fuertes problemas ambientales y de congestión. “Creo que es legítimo que cada uno tenga sus puntos de vista, pero lo que hay que entender es que las viviendas urbanas se van a construir igual, ya sea por extensión o por densificación”, dice el ministro.

Recuerda que esta iniciativa “es fruto del gobierno anterior y que esta administración pensó que era buena iniciativa y por eso se retoma la discusión”. Afirma que el Ejecutivo comparte el duro diagnóstico que en esos años se hizo sobre el crecimiento de Santiago: “Se dijo que la ciudad iba a crecer en 1,6 millón de habitantes al año 2030 y que el suelo disponible no alcanza a cubrir esa demanda. Además, que el déficit se concentraría en las comunas más pobres y de clase media, y también que las viviendas sociales podrían, eventualmente, ser expulsadas a las zonas más alejadas, hacia las comunas que están fuera del límite urbano, y eso claramente es un problema”, explica.

Por eso, el secretario de Estado defiende el nuevo ordenamiento territorial y señala que el plan propone ampliar el límite de extensión urbana de cinco comunas de las 37 que componen el plano regulador que actualmente está en vigencia y que fue aprobado en 1994. Se trata de Quilicura, Pudahuel, Maipú, San Bernardo y La Pintana. Además, incluye la reconversión de territorios que están dentro del límite urbano en las comunas de Renca, Cerro Navia y La Pintana. Con esto, detalla, se eleva en 9% la superficie de terrenos que están dentro del límite urbano de la Región Metropolitana, ya que el plano regulador actual contempla 111 mil hectáreas. “Este es un buen plan. No es que estemos hablando de que la ciudad va a crecer en forma desmedida. De hecho, estas 10.200 hectáreas corresponden al 0,67% de la superficie de la Región Metropolitana”.

“No hay cambios en el plan”

El ministro destaca que el nuevo documento que ingresó a Contraloría no sufrió cambios relevantes comparado con el plano de 2011, aunque sí responde a los requerimientos técnicos que le hizo esa entidad. Por tal motivo, indica, no es necesario que nuevamente pase por la autoridad ambiental. Explica que este plan territorial asegura que 2.500 hectáreas sean destinadas a áreas verdes. “Para dimensionar el impacto, el Parque Metropolitano de Santiago tiene 700 hectáreas. Es decir, estamos hablando de que las nuevas áreas serán casi cuatro veces ese parque”, grafica.

En cuanto a las viviendas sociales, se asegura que el 8%, unas 800 hectáreas, sean destinadas a este tipo de construcciones. “Si se asume un consumo anual de 50 hectáreas, estamos hablando de que este terreno alcanza para 16 años de aplicación de viviendas sociales, por lo tanto, son muy relevantes”, manifiesta.

Pese a esto, reconoce que la cifra podría ser mayor: “También hay que generar alternativas en otras comunas. La solución tiene que ser combinada, ya que no es que todas las viviendas sociales se tengan que hacer en estas nuevas áreas. Pero sí son importantes, porque dan un alivio significativo”.

Define densidades

Lo relevante del nuevo plano regulador es que establece densidades para el uso de los nuevos espacios que se generarán al extender el límite urbano. En el documento se indica que los planos reguladores comunales pueden fijar como máximo 16 habitantes por hectárea. “Esa cantidad es la misma que habita hoy en la zona rural. Son alrededor de cuatro viviendas por hectárea. No hay ningún cambio”, explica Pérez.

Sin embargo, las condiciones se modifican si una empresa quiere desarrollar un proyecto de tamaño mayor, es decir, de al menos 60 hectáreas. Para ellos, la nueva planificación eleva la densidad hasta 165 habitantes por hectárea.

“Para poder obtener esa mayor densidad se condiciona a la empresa a desarrollar áreas verdes proporcionales a esas 60 hectáreas (6% del terreno). Además, deben garantizar que se van a hacer cargo de la mantención de esas áreas verdes por espacio de cinco años. Junto con esto, deben proporcionar vialidad nueva y las conexiones con la ya existente, y que aseguren también la construcción de viviendas sociales en el equivalente al 8% del terreno”, sostiene.

Estas medidas para las constructoras o desarrolladores inmobiliarios son inéditas, destaca Pérez, quien no descarta que a medida que aumente la población de estas nuevas zonas se puede extender la red del transporte público. “La gente va a vivir igual en alguna parte de la ciudad. Acá el tema es a qué costo y dónde. Si la escasez de terreno hace que el precio sea demasiado alto, la gente va a salir fuera del límite urbano y eso es malo, porque será sin los servicios y sin la conectividad, y con un costo mucho mayor para toda la sociedad en términos de transporte”, explica.

Agrega que lo que se quiere evitar es que el crecimiento de Santiago se genere en parcelas de agrado con problemas graves en servicios, áreas verdes y conectividad. “Eso es algo que claramente no queremos y va en línea con lo que se ha estado discutiendo en las políticas de desarrollo urbano”, dice.

Efecto en precios

Uno de los puntos que se destaca con la nueva planificación territorial es que se podrá descomprimir el valor del suelo, el que en las últimas décadas ha subido de manera relevante. Hoy el valor promedio en Santiago llega a 7 UF por metro cuadrado, cerca de $ 160 mil. A inicios de los 80 ese valor era de 0,64 UF, unos $ 13 mil por metro cuadrado, según estimaciones de mercado. “Va a ayudar a descomprimir el valor del suelo, porque aumenta la oferta de terreno disponible para el desarrollo inmobiliario”, afirma.

En su visión, las mayores exigencias que puedan sufrir las inmobiliarias que quieren desarrollar grandes proyectos no afectarán la oferta de nuevas viviendas. Sobre la posibilidad de que las empresas traspasen a sus clientes el costo de estas exigencias que se establecen en el plano regulador es cauto y señala que las condiciones “valen la pena”, porque se estima que con ellas se va a tener una mejor ciudad. “Va a haber un importante aumento en la oferta de terreno. Se pasará de las actuales cuatro mil hectáreas a 10 mil hectáreas de terrenos urbanizables. Eso es muy relevante. Si va a afectar o no los precios, no lo puedo asegurar, pero puedo decir que la teoría económica dice que cuando la oferta aumenta, los precios deberían disminuir. No lo puedo garantizar”, dice.

En relación a la posibilidad de que Santiago siga aumentando su suelo para el desarrollo inmobiliario, Pérez indica que “siempre hay espacio. Es cosa de que tenga sentido”. Sin embargo, indica que no le parece conveniente hablar de nuevas ampliaciones si aún no se tiene la aprobación de este plano regulador. “Hay que ver qué pasa con este plan de renovación urbana. Evaluar en la práctica qué sucede con él”, afirma.

En cuanto a los tiempos, no aventura una fecha para la aprobación del documento en Contraloría, aunque estima que “se ha hecho un buen trabajo”. Recuerda que la vez anterior se pensó que la discusión iba a extenderse por dos años, “pero el proceso ha sido bastante más complejo y más largo”. Asegura que una vez que salga la toma de razón y salga su publicación en el Diario Oficial, el plano regulador va a operar de forma inmediata.

Fuente: La Tercera