MICHAEL HANDKE: Es Fácil Saber en Qué Actores no Confiar Para Detectar una Burbuja Inmobiliaria

25 marzo, 2013

En  conversación con ESTRATEGIA, el académico de la Universidad de Heidelberg, Alemania, experto en excesos en el sector inmobiliario, financiero y la aparición de burbujas en el mercado, constató un desequilibrio entre oferta y demanda de viviendas en Chile.

—¿Cuáles son los parámetros con los que se puede medir si hay una burbuja inmobiliaria?

—Es muy difícil, porque las burbujas normalmente no se detectan, usualmente se ven cuando ya están explotando y los precios bajan rápidamente. Pero hay ciertas señales que indican que se está ante una exageración del mercado, por ejemplo, si la economía real no crece en la misma medida que los precios de ese sector. Pero aun así, el alza de precios no ser un indicador, porque se puede sustentar en un desequilibrio en el mercado, con una oferta baja y una demanda muy alta, en donde en el país la gente está ganando bien y tiene fácil acceso al crédito.

—Entonces, ¿dónde mirar?

—Es multidimensional. También es peligroso que el sector financiero tome muchos riesgos junto al inmobiliario, siendo importante qué porcentaje de los negocios de los bancos están vinculados con las inmobiliarias, considerando la financiación de casas y departamentos, proyectos de empresas constructoras, entre otras. Acá tenemos el caso de España, particularmente con las cajas de ahorro, que para competir con los bancos hicieron crecer sus volúmenes de la mano de las inmobiliarias.

—¿Cómo ve a Chile, en este contexto?

—No cuento con todos los elementos. Tengo entendido que en Chile hay escasez de oferta de viviendas en estos momentos, pero al mismo tiempo hay mucha demanda, por lo tanto hay un desequilibrio, lo que puede conducir a que muchos compren pensando en que los precios van a seguir creciendo, pero eso no es tan cierto.

—¿Se puede establecer un porcentaje de alza de precios como indicador de burbuja?

—No se puede, porque el contexto es determinante, no puedes medir de igual forma una burbuja en Estados Unidos que en Chile, pues se tienen distintas variables como mercados de mano de obra, sector financiero, entre otras. Cada historia es distinta. Hay países donde se han visto alzas importantes, pero donde no se detectó burbuja, porque su sistema económico, político y financiero no era vulnerable. Esto es clave, así como la confianza que haya de la ciudadanía en los sectores económicos.

—Para prever situaciones de este tipo ¿en qué actores de la sociedad se puede confiar y en cuáles no?

—Es fácil saber en quién no se puede confiar. Uno de ellos son los particulares, que están emocionalmente afectados por el alza de precios al ver que el vecino se compró una casa el año pasado y ahora la vende para comprarse otra más grande. En los bancos tampoco se puede confiar, porque ellos si bien tienen mecanismos para defenderse de una burbuja, igualmente tienen mucho que perder, por lo tanto no van a advertir cuando venga una, interesados en vender los valores que tienen dentro de sus balances. Incluso se ve frecuentemente que ellos han participado en la especulación. Tampoco te puedes fiar de lo que digan las constructoras, que están interesadas en vender sus proyectos y ciertamente no en reducir los precios.

—¿Cuánto se demora un país en recuperarse de una situación de este tipo?

—Hay estudios empíricos de crisis en el sector inmobiliario, porque no siempre corresponden a burbujas, según los cuales dentro de dos años se tocaría el fondo de la crisis, en promedio, para desde ahí comenzar a subir.

China, EE.UU., España

—¿Cómo ve el sector inmobiliario en China, considerando el alza de precios experimentado?

—China está creciendo a buen ritmo, lo que claramente genera más demanda sin que la oferta le siga el ritmo. Se habla de burbuja por el aumento de precios, pero en ese contexto de crecimiento económico es difícil que pueda explotar.

—¿Cómo luce el sector inmobiliario en Estados Unidos?

—Claramente ya tocó el piso y los precios no van a bajar más. Además, los bancos están volviendo a entrar al sector, con un respaldo enorme del Estado y con muchas medidas para protegerse de los riesgos. Eso sí, todavía no se ve un avance realmente sustancial en la recuperación, y ahí depende del contexto, porque lo que pase en Florida no va a ser lo mismo que ocurra en Detroit, es muy difícil generalizar el mercado inmobiliario en Estados Unidos.

—¿Cuál ve la situación en España?

—A diferencia de Estados Unidos, los bancos aún no vuelven a incursionar en el sector inmobiliario, pues aún están tratando de salvar sus vidas, por lo tanto los precios aún no tienden a subir. Además es importante considerar que en España, algunos bancos hace diez años comenzaron a desarrollar por su cuenta proyectos inmobiliarios y venderlos, por lo que fundaron empresas secundarias, que si bien no aparecían en sus balances, sí trabajaban de manera estrecha, y cuando vieron la crisis entre 2007 y 2008 pensaron que duraría tan sólo dos años y contando con bienes inmobiliarios que los clientes no lograron pagar, los dejaron como valor dentro de sus cuentas, con una tasación según su valor hipotecario, no el de la economía real. Con esto ocultaron las perdidas, evitando así una pérdida de confianza en la economía. Después y hasta el día de hoy, los bancos han comenzado a mostrar sus pérdidas, las que en un 80% son atribuidas a las inmobiliarias y a clientes particulares, que sin trabajo, no pueden pagar. Todo esto con una economía frenada.

Fuente: Estrategia