Los alcances del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS 100)

5 diciembre, 2013

Por Yves Besançon P, publicada el 03/12/2013 en portalinmobiliario.cl 

Recientemente fue aprobado el nuevo PRMS 100, tras varios años de estudio, rechazos y modificaciones, lo que da cuenta que ha sido revisado y consensuado por los diferentes actores del ámbito de la normativa reguladora del suelo urbano de la ciudad de Santiago. Las modificaciones aumentarán en aproximadamente 10.500 hectáreas la superficie urbanizable de la ciudad.

Si bien esta nueva superficie es un aumento real del área urbana, no es un incremento del actual radio urbano, sino más bien de completarlo rellenando los espacios entre las actuales áreas que ya están dentro de este radio.

A pesar del tiempo transcurrido aún se oyen algunas voces que son escépticas respecto de la real efectividad de urbanizar estos territorios, dadas las elevadas exigencias para que los posibles interesados puedan invertir y reportar las utilidades que esperan del eventual negocio inmobiliario que estos nuevos terrenos produzcan.

La exigencia de que el 25% del terreno deba ser entregado como áreas verdes efectivamente construidas y que, además, deban ser mantenidas por el urbanizador por cinco años hasta su entrega a los municipios, junto con la construcción de las demás obras de urbanización necesarias como calles, avenidas y servicios, más los eventuales equipamientos exigidos, según estas voces, demorarían los proyectos y, por lo tanto, no se produciría la anhelada densificación de estas zonas.

Parte de los argumentos de este sector apuntan a que se les estaría cobrando las insuficiencias urbanas en infraestructura y áreas verdes de las que carece la ciudad desde hace años. Por otro lado los alcaldes afectados han declarado que la infraestructura para atender estas nuevas áreas urbanas no es la suficiente y carece de los mínimos elementos que se requieren en transporte público, vialidad y servicios.

A pesar de lo anterior, parece una buena medida completar el radio urbano interrumpido en estas zonas y parece prudente exigir su urbanización condicionada a las mejoras enunciadas, ZUC (Zona con Urbanización Condicionada).

No me parece un argumento válido que no se pueda aplicar estas condicionantes del 25% de áreas verdes y las de infraestructura porque no se exigieran antes. Es necesario poner un punto de partida si queremos realmente cambiar la situación de olvido y abandono en que hemos sumido a vastos sectores de nuestras ciudades y que se ha producido por no exigir nada en los suburbios en donde hemos creado verdaderos ghetos de pobreza y mala calidad de vida. Lo anterior con las consecuencias que todos conocemos: delincuencia y deterioro de estos barrios por parte de los urbanizadores y autoridades.

Importante es también señalar que estos nuevos proyectos deberán incorporar conceptos como la Integración Social, factor olvidado en nuestra legislación urbana y que hoy ha adquirido mucha fuerza con la Política de Desarrollo Urbano recientemente firmada por el Presidente de la República, y que es coherente con esta última. Se exige en estas ZUC del nuevo PRMS 100.

El solicitar que el 30% de las viviendas que se emplacen en los nuevos proyectos deban necesariamente tener, al menos, un tipo de subsidio del Estado dentro de las cuales, por lo menos, un 12% deban ser viviendas sociales parece ir en la dirección correcta si de integración social estamos hablando. Así construiremos ciudades y barrios no solamente más integrados y transversales sino que habremos, por fin, comenzado a tener en un futuro cercano a ciudades y barrios más humanos, justos y equitativos.

No está de más decir que esta modificación considera que las áreas verdes que deban concretarse deberán tener al menos un 50% de forestación efectiva con especies endémicas, lo cual asegura que se trate de verdaderas áreas verdes forestadas y no de meros dibujos verdes pintados en los planos.

Este nuevo PRMS 100 considera áreas de reconversión urbana en 900 hectáreas dentro de las 10.500 del total incorporado al suelo urbano considerando además 3.800 hectáreas de áreas verdes. Lo anterior según mi parecer, es inédito en la legislación de este nuevo PRMS y su condicionamiento a la aprobación de los proyectos contra la ejecución de estas áreas verdes y de la infraestructura nos habla de una ciudad mejor, de barrios sustentables y de una mejor calidad de vida para sus habitantes.