¿La tasación bancaria es reflejo del valor comercial de una propiedad?

7 junio, 2013

A menudo escuchamos críticas orientadas a que la tasación bancaria “castiga” las propiedades, o bien, tasa muy por debajo del mercado, en una suerte de exagerado celo o resguardo respecto de lo que se va a constituir como una garantía para el banco.

Al respecto, Asunción Garrido Directora de Tasaciones de Transsa Consultores, explica que “los bancos prestan dinero de terceros y por lo tanto, deben realizar una evaluación rigurosa de los riesgos en que incurren al otorgar un crédito”.

El análisis que efectúa la banca tiene varias aristas, asegura  la directora. La primera tiene que ver efectivamente con los criterios que cada banco aplica sobre ciertos elementos que elevan el riesgo de la propiedad que quedará en garantía, como por ejemplo, las construcciones fuera de norma (que incluso podrían ser demolidas), o las edificaciones que contienen elementos no asegurables (como  las construcciones de adobe). Estos ajustes o “castigos” son administrados por las entidades bancarias y pueden hacer que el valor de garantía de una propiedad sea menor que el valor real de mercado, que es finalmente lo que un eventual comprador está dispuesto a pagar por un bien de determinados atributos.

En este sentido es importante que el solicitante el crédito o comprador de una vivienda se informe cabalmente respecto de situaciones como por ejemplo ampliaciones sin regularizar, políticas de cobertura de seguros del banco, entre otras.

Otro elemento importante a considerar es que la tasación reflejará siempre el mercado general y no necesariamente responderá a intereses específicos en la compra de un bien. Un ejemplo simple, afirma la especialista, es “el caso en que se vende el terreno vecino y yo tengo la urgencia de ampliar mi propiedad, lo más probable es que esté dispuesta a pagar una suma superior a la que el mercado general avalaría. En estos casos el valor de mercado que refleja la tasación puede no alcanzar el precio convenido entre las dos partes, aún cuando sea una transacción cierta y legítima”.

Otro argumento que se repite en muchos casos, asevera Asunción Garrido es que el cliente invirtió en su propiedad mucho más de lo que se está valorando. Esta situación tiene relación con el reconocimiento que puede hacer el mercado en general sobre la inversión realizada.

Un ejemplo de ello puede ser una propiedad que ubicada en un barrio en donde predominan viviendas económicas, considera un programa y nivel de terminaciones muy por sobre el mercado en el que está inserto, con ampliaciones diversas, materiales y elementos de lujo. Esto la transforma en un bien de difícil reventa, ya que independiente de la inversión realizada, a menudo existe para un determinado sector, un techo de valor sobre el cual simplemente existen mejores opciones (viviendas en barrios de estándar superior o viviendas nuevas en zonas de carácter más homogéneo).

Otro ejemplo de esto puede ser la autoconstrucción en parcelas de agrado. Si bien existe un mercado amplio de reventa de viviendas en parcela, hay también una oferta abundante y siempre existe la opción de adquirir un lote y construir una vivienda a nuestra medida. En este escenario nos encontramos a menudo con propiedades que han sido el claro ejemplo del entusiasmo de sus propietarios, que muchas veces sin una asesoría profesional, llevan adelante proyectos que con enormes deficiencias de diseño, construcción o terminaciones terminan restringiendo su demanda y como consecuencia la inversión real no es reconocida en el valor de mercado.

La recomendación es que el cliente pida el informe de tasación que realizó el banco y lo lea completo, muchas veces las personas se remiten solamente al valor de tasación, sin revisar información que podría ser relevante conocer antes de comprar una vivienda.

Fuente: Tandem Estrategia