La densificación habitacional y el Metro

14 mayo, 2013

El ministro de Vivienda y la Cámara Chilena de la Construcción coinciden en la necesidad de densificar las áreas cercanas a las estaciones del Metro. Ellas, muy atractivas por la conveniencia que significa tener transporte público rápido y seguro en las cercanías, a menudo corresponden a zonas urbanas con pocos habitantes. Esto significa desaprovechar la enorme inversión en el tren subterráneo. En muchos casos, esa baja densidad es causada por planes reguladores que impiden la construcción en altura. La solución que plantea el ministerio consiste en crear un nuevo instrumento jurídico, un plan urbano de nivel metropolitano, que tendría mayor rango jurídico que los planes reguladores municipales.

Esta propuesta es acogida con beneplácito por la Cámara, que prevé llegar a instalar más de 400 mil departamentos en las más de 3.500 atractivas hectáreas que se liberarían, al considerar que la nueva norma se aplica hasta una distancia de 500 metros alrededor de una estación del Metro. El referido número permitiría cubrir más de 60% de los nuevos departamentos que la Cámara estima se requerirían en Santiago hasta el año 2025.

Sin duda, aprovechar mejor los terrenos cercanos al Metro es un buen uso de un recurso escaso, pero la propuesta y las estimaciones de la Cámara deben ser matizadas. La propuesta de un plan urbano tiene un rasgo poco democrático y centralizador: una autoridad metropolitana no elegida reemplazaría planos reguladores aprobados por las comunas y sus representantes democráticos, por planes definidos por funcionarios.

En todo caso, la densificación requiere contar con instrumentos para mitigar las externalidades negativas creadas por la mayor concentración de personas en estas zonas. Sería preciso clarificar si los cálculos de la Cámara consideraron el equipamiento urbano de áreas verdes, parques, vialidad, transporte público de superficie, escuelas y otros servicios requeridos para atender el mayor número de habitantes en los espacios alrededor de estaciones del Metro. Y, por cierto, esos cálculos deberían incluir protecciones para los barrios patrimoniales. Además, en algunos casos la densificación podría acabar con la vida de barrio si no se realiza cuidadosamente. Por eso, tal vez sea conveniente que el plano urbano tenga límites a las alturas máximas -¿12 pisos, por ejemplo?- y a la ocupación de los terrenos, y que solo con aprobación de las autoridades comunales se puedan superar esos máximos.

Un último aspecto son las rentas obtenidas por los propietarios de terrenos en las cercanías de estaciones de Metro. Ellos se ven beneficiados, porque sus propiedades pueden aumentar su valor en varias veces, sobre todo cuando se cambian los planes reguladores y se puede construir en altura. Parece conveniente modificar los mecanismos tributarios, para que al menos una parte de esta renta -que se origina en una inversión de recursos del Estado- pueda ser recuperada, reduciendo así el costo de construir el Metro. Esto ocurre en varios países desarrollados, como un mecanismo eficiente para ayudar a financiar las extensiones del tren subterráneo.

Editorial El Mercurio

Fuente: El Mercurio