¿Hay burbuja inmobiliaria?

10 abril, 2013

Pienso que no. Más bien lo que hay es un ejemplo de TANSTAAFL. Ud me va a decir y ¿eso qué es?

Pues bien, es el acrónimo de “there ain´t no such thing as a free lunch”, ese aforismo clave de la ciencia económica. Se recordará que en una traducción literal esta frase significa que “no hay tal cosa como un almuerzo gratis” o en una versión reducida “no existen los almuerzos gratis”.

Antes de ir a la existencia o no de la burbuja inmobiliaria, permítame contarle que la mentada frase no tiene padre conocido, aunque sí se sabe que está en uso desde los años ’30 o ‘40 del siglo XX. Aparentemente, el “almuerzo gratis” en cuestión se refiere a lo que era una tradición en los bares en Estados Unidos, de darles un “almuerzo gratis” a los clientes que compraban a lo menos un trago. Toda la comida regalada era salada, de modo que quienes lo consumían terminaban bebiendo tanta cerveza que más que compensaban el “regalo”. Milton Friedman la popularizó al usarla como el título de un libro en 1975; de ahí que en nuestro país, tal vez por influencia de los Chicago Boys, se ha usado mucho. En breve, significa que un individuo o una sociedad “no puede obtener algo por nada”.

Vamos ahora a la burbuja. Los precios son meros indicadores de las situaciones de escasez que ocurren en los mercados. Si Ud. restringe la oferta, los precios subirán. En el caso de los precios de las propiedades -y por default, los arriendos- lo que ha sucedido es justamente eso. Por un par de décadas, como sociedad, hemos estado restringiendo la oferta de terrenos disponibles para la construcción. Los urbanistas y políticos nos han convencido que así tendremos una mejor ciudad. Por ello, los planes reguladores son cada vez más restrictivos. Las áreas urbanizables, también. Me imagino se pensaba que ello no iba a tener costos. Desgraciadamente, no ha sido así y el resultado de todo ello es que hay una enorme escasez de terrenos, lo que ha encarecido los proyectos. De modo que ahora estamos pagando el costo del almuerzo gratis que nos quisimos dar.

Súmele a ello algo positivo, como ha sido el efecto de tres años de crecimiento a tasas aceleradas, sobre el ingreso disponible de las personas, con el consiguiente desplazamiento de la curva de demanda y se produjo lo que estamos viendo, un alza desmesurada en el precio de las viviendas.

¿Es burbuja? En el sentido estricto de la palabra, pienso que no -el alza de precios que se ve no parece ser el resultado de la especulación. Pero, que cambiaron los precios, y fuerte, cambiaron. ¿Por qué? Porque restringimos la oferta y aumentó la demanda. ¿Se puede cambiar la situación? Claro que sí, eliminando algunas de esas restricciones que le pusimos a la oferta de terrenos. Pero, parece poco probable que ello ocurra, particularmente si observamos decisiones como la de la alcaldesa Tohá de “congelar permisos”.

Por supuesto que deberíamos sacar algunas lecciones, como país, de esta situación. Escucho que se está hablando de hacer una “gran reforma tributaria”. ¡Si se implementa, no va a salir gratis! Los proyectos de inversión se hacen menos atractivos -baja el flujo y por lo tanto la rentabilidad de los proyectos- y al haber menos inversión baja el crecimiento, con lo que deberían caer el empleo y los ingresos.

Los almuerzos gratis no le convienen al país. Sin embargo, el problema es: ¿cómo le explicamos esto a los votantes? En un entorno en que parece que los políticos se dejan influenciar más que nada por los enardecidos manifestantes en las calles (y en las redes sociales), en que verdaderas “barras bravas” intentan dominar la discusión sobre lo que debe y no debe hacer el país, que por lo demás manejan la comunicación en base a cuñas, argumentar está en retirada. En las primarias y posteriormente en la campaña presidencial, los candidatos de la Alianza y alguno de la oposición, que entienden el concepto, ojalá le expliquen al país cuáles son las consecuencias de los “almuerzos gratis”.

Matko Koljatic, PROFESOR TITULAR ESCUELA DE ADMINISTRACION PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE

Fuente: Diario Financiero