Estudio de Celfin Pactual descarta burbuja inmobiliaria, pero advierte riesgos ocultos

10 diciembre, 2012

Hay preocupación. Desde que el presidente del Banco Central advirtió que en ciertas comunas se observaba un dinamismo en los precios de las viviendas superior a los patrones históricos, se encendieron luces amarillas. Obviamente, nadie quiere una crisis. Y el sector inmobiliario ha jugado un rol relevante en varias de las que han estallado en el mundo en los últimos quince años. ¿Es posible hablar de una burbuja inmobiliaria en la situación actual? Fue la pregunta que quiso responder el área de inversiones reales de Celfin BTG Pactual. Para ello, elaboraron un estudio que, entre otros, hace una correlación entre el valor de los activos inmobiliarios en los últimos 13 años, y lo compara con la evolución de las remuneraciones de las personas, el valor de los insumos y terrenos para construir y las velocidades de venta y los inventarios. “No vemos luces rojas. Definitivamente no estamos frente a una burbuja. Sin embargo, observamos un par de variables que hay que mirar con cautela”, señala Carlos Saieh, director de inversiones de activos reales de Celfin Capital BTGPactual.

Uno de ellos es el aumento de las ventas en verde, que podría ser consecuencia de una posible especulación. “Otro síntoma de riesgo es el creciente leverage de las inmobiliarias, que a pesar de estar en rangos razonables, es peor que el del 2008”, sostiene Saieh. En el lado más positivo, el estudio muestra que desde 1999 a la fecha el precio de las viviendas ha evolucionado a la par con el poder de compra de las personas (ver gráfico). Los costos de la construcción, por su parte, también han subido. y lo han hecho mucho más que el valor de las viviendas. “De ello se desprende que las constructoras están trabajando con márgenes muy acotados”, dice Saieh.

Al hacer un análisis desagregado por comuna de la disponibilidad de terrenos y el alza de los precios, se advierte bastante dispersión. “Hay comunas que han subido mucho y otras que lo han hecho casi nada, lo que en sí mismo es una señal de que no hay burbuja”, dice Saieh.

Fuente: Pulso