Alzas de costos, precios y ajustes de oferta

29 noviembre, 2012

Transacciones de casas y departamentos a niveles pre crisis, que coparon la oferta de viviendas nuevas hasta el punto de provocar una escalada en precios de venta y arriendo -a niveles récord en el sector oriente de Santiago- y el resurgimiento del mercado de propiedades usadas. Todas tendencias potenciadas por una progresiva escasez de suelo y costos de la construcción en alza. Estos son los ejes que marcaron al negocio inmobiliario este año y que sientan las bases sobre las que se jugará el desarrollo de esta industria en 2013. La clave es el dinamismo en las ventas de viviendas, que al tercer trimestre de este año subieron en 34%, a 10.970 unidades en el Gran Santiago, con incrementos de 48% para departamentos y 14% en casas, de acuerdo a la Camara Chilena de la Construcción (CChC).

Con este ejercicio prácticamente jugado, los pronosticos de los actores de este mercado para el próximo año preven que la industria se enfocara en mantener estas tasas de crecimiento.

“Creemos que la situación en 2013 va a ser relativamente similar a la del presente ejercicio en cuanto a ventas en UF, si el pais sigue creciendo y la demanda por espacios aumenta”, señala el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Dominguez.

Desde el ámbito del corretaje de bienes raíces, el gerente general de Fuenzalida Propiedades, Joaquín de la Rosa, anticipa un año “con caracteristicas similares al actual, bastante activo, con un mercado nuevo más dinamico porque hoy existe una restricción de oferta demasiado fuerte y hay bastantes proyectos en camino”.

Según las cifras de la industria, la oferta de viviendas nuevas cayo en 11% al tercer trimestre de este año, lo que combinado con la activa demanda redujo el tiempo para agotar el stock global a 11 meses, con una velocidad de ventas de 13 meses en departamentos y de sólo seis meses en casas, de acuerdo a la CChC. Asi, las ventas en verde representaron el 75% de las transacciones de departamentos entre julio y septiembre, en tanto los productos terminados sólo llegaron al 25″i% de las unidades vendidas, muy por debajo del 59% del mismo lapso de 2011. 5e profundizará este proceso en 2013? “En este momento estamos en una situación bastante normal, lo que pasa es que esto es como un péndulo que ha ido de un lado al otro. Las cerca de 30 mil unidades de viviendas nuevas corresponden a una situación de normalidad muy parecida al stock que había en 2004-2005, y mucho más abajo de los niveles récord que hemos tenido en el pasado, superiores a las 40 mil unidades”, detalla Domínguez.

EL DECISIVO FACTOR PRECIO

Pero el cruce entre la activa demanda residencial y una oferta limitada se ha reflejado en los precios de las casas y departamentos, sobre todo por las altas plusvalías en algunas comunas del sector oriente de la capital. “Claramente hay un aumento en el precio de las viviendas, lo que se explica, en parte, debido a que hoy son escasos los productos que están listos y también por el aumento de costos de entre 10% y 11% en el año”, explica el gerente de Estudios de la CChC, Javier Hurtado. De acuerdo a la entidad, los precios de los departamentos subieron 11,4% en doce meses, promedio ampliamente superado en los rasos de Vitacura, Las Condes, Providencia a Lo Barnechea.

Aparte de la demanda residencial, en esta escalada de precios incide el uso cada vez más extendido de las propiedades como un medio de inversión, dado su atractivo superior al de muchos instrumentos financieros. “Los precios van a seguir subiendo en la medida que exista un mercado externo deprimido y un frente interno bastante dinámico, lo que hace que las alternativas de inversión presionen el mundo inmobiliario”, indica De la Rosa.

La gran interrogante del mercado es la probabilidad de que se generen fenómenos de “burbuja inmobiliaria”, una posibilidad sobre la cual algunos economistas han dado señales de alerta pero que los actores del negocio descartan. “No hay una burbuja inmobiliaria, ni nada parecido. Aquí no van a caer los precios, a lo más se van a estancar”, enfatiza De la Rosa.

Junto con sostener que los valores inmobiliarios “ya capturaron una gran parte, o la inmensa mayoría, de los aumentos de costos que hemos tenido”, Domínguez indica que los principales factores provienen del aumento del valor del suelo y de la nano de obra. “En el tema de los terrenos, los precios van a seguir subiendo más todavia si a la ciudad le cuesta extenderse -en circunstancias que aún no se aprueba el PRMS-100 (la normativa en trámite que incorporará 10 mil hectáreas a la ciudad) y densificarse por las restricciones en los planos reguladores comunales, que aparentemente se van a profundizar siguiendo la tónica de los últimos tiempos”, asevera. A esto suma los aumentos de los costos de mano de obra en torno al 20%.

Sobre las expectativas para 2013, puntualiza que en la medida que estos efectos se sigan produciendo, “se va a reflejar también en los precios de los productos finales”.

¿FRENO EN LAS DECISIONES DE INVERSIÓN?

En este marco, los ajustes en los permisos de edificación en los últimos meses están sembrando interrogantes en relación a si las inmobiliarias están frenando sus decisiones de inversión. “Al tomar los últimos trimestres -si en el segundo pasaste los 80 proyectos y en el tercero no llegan a 60 , uno podría decir que hay más cautela. Pero yo hago mediciones más prolongadas en el tiempo para tomar una tendencia, un trimestre no indica mucho porque pueden haber circunstancias fortuitas”, asevera Domínguez.

Al respecto, De la Rosa anticipa un mayor ingreso de proyectos de departamentos nuevos, porque “si bien este año ha habido muy poca inscripción, en 2011 partieron proyectos que probablemente se van a recibir el próximo año”.

Fuente: Diario Financiero