Desinflando la burbuja inmobiliaria en Chile

8 febrero, 2013

Mucho se ha dicho acerca de la existencia de una burbuja inmobiliaria en nuestro país. Sin embargo, existen factores clave que nos permiten afirmar que estamos lejos de ese escenario.

•En primer lugar, el alza en los precios de las viviendas es acorde a los fundamentos del sector. El Banco Central (BC) estima que los precios reales de las viviendas aumentaron en promedio entre 2% y 4% anual en el período 2009-11 y la Cámara Chilena de la Construcción calcula un crecimiento promedio de 4,6% anual en el período 2009-12. Dicha alza no se debe a un comportamiento especulativo, sino más bien a una oferta limitada y a una mejora de los fundamentos que impulsan la demanda del sector. Según datos del BC, las remuneraciones reales crecieron 4,3% en 2012, el ingreso permanente real trepó sobre 4% en 2012, el desempleo se ha mantenido en niveles bajos, la creación de empleo ha estado sesgada hacia asalariados, las tasas hipotecarias están bajo su nivel histórico y las expectativas económicas son optimistas.

•Segundo, no estamos en un escenario de créditos hipotecarios desatados. Según la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF), a octubre de 2012 las colocaciones reales en vivienda crecieron 8,3% anual; cifra similar al 8,1% de 2011 y muy por debajo del crecimiento anual promedio de 13,5% del período 2004-10. Además, las provisiones han evolucionado en línea con la cartera vencida, la cual se encuentra bajo su nivel histórico y la razón préstamo a valor de la propiedad se ha mantenido en torno a 80%.

•Finalmente, no nos encontramos en presencia de un endeudamiento especulativo de los hogares. Los datos entregados por el BC para el 3Q12 muestran que la deuda total de estos se expande a una velocidad consistente con el crecimiento de su ingreso disponible y la deuda hipotecaria real está creciendo a una tasa anual de 7,9%, cifra similar al crecimiento promedio de 7,2% del período 2009-2011. Además, la razón deuda agregada a ingreso disponible se ha mantenido estable en torno al 60% y la carga financiera ha continuado representando aproximadamente 10% de ingreso disponible de largo plazo.

De acuerdo a información de la SBIF, desde 2007 las personas con 3 o más créditos hipotecarios no representan más del 2% del flujo total de créditos hipotecarios del sistema.

JUAN DANIEL DÍAZ, economista de EuroAmerica

Fuente: Pulso