03/04 Suelo urbano: El espacio y la ciudad

6 abril, 2015

La mala utilización del suelo en las ciudades más grandes del mundo acarrea un gran costo.

Suelo urbano

Compre tierras, aconsejaba Mark Twain; ya no lo están haciendo. De hecho, el suelo no es realmente escaso: toda la población de Estados Unidos cabría en Texas con más de un acre (casi media hectárea) por casa para disfrutar. Lo que eleva los precios por las nubes es el choque entre la creciente demanda y la limitada oferta en las grandes ciudades como Londres, Mumbai y Nueva York. En los últimos diez años, los precios reales en Hong Kong han aumentado un 150%. Las propiedades residenciales en Mayfair, en el centro de Londres, pueden costar 55 mil libras (US$ 82 mil) por m {+2} . Una propiedad de una milla cuadrada en Manhattan cuesta US$ 16.500 millones.

Incluso en estas grandes ciudades la escasez es artificial. Los límites regulatorias sobre la altura y densidad de los edificios restringen la oferta e inflan los precios. Un estudio reciente hecho por académicos de London School of Economics, estima que las regulaciones sobre el uso de suelo en el West End de Londres inflan el precio de los espacios para oficina en un 800%; en Milán y París, las regulaciones elevan los precios en un 300%. La mayor parte del enorme valor capturado por los dueños de tierras existe, porque es prácticamente imposible construir nuevas oficinas para competir con esas ganancias.

Los costos de este fallido mercado inmobiliario son enormes, básicamente por sus efectos en las personas. Los altos precios de las viviendas obligan a los trabajadores a lugares más baratos pero menos productivos. Según un estudio, el empleo en el área de la bahía alrededor de San Francisco sería cinco veces mayor de lo que es, de no ser por los estrictos límites para la construcción. Sume los costos en la pérdida de ingresos y el potencial humano desaprovechado, y los números se vuelven abrumadores. Levantar todas las barreras al crecimiento urbano en Estados Unidos podría aumentar el PIB del país entre un 6,5% y 13,5% o cerca de US$ 1 billón o US$ 2 billones. Es difícil pensar en muchas otras políticas que pudieran producir algo similar.

Paradas de metro

Dos tendencias de largo plazo han llevado a este mercado fracturado. Una es la reactivación de la ciudad como el engranaje central en la máquina económica mundial. En el siglo 20, los tambaleantes costos de transporte debilitaron la fuerza gravitacional de la ciudad; en el siglo 21, la revolución digital la restauró. Industrias intensivas en conocimientos como la tecnología y las finanzas prosperan en la agrupación de trabajadores que comparten ideas y conocimientos. Las economías y poblaciones de las metrópolis como Londres, Nueva York y San Francisco se han recuperado como resultado.

Lo que esas ciudades no han recuperado es su capacidad histórica de extenderse con el fin de dar cabida a los que quieran venir. Hay una buena razón para eso: el crecimiento urbano sin restricciones en el siglo 19 fomentó el crimen y la enfermedad. De ahí, la segunda tendencia, la proliferación de áreas verdes y normas de zonificación. En el curso del siglo pasado, las reglas de uso de suelo se acumularon tan abundantemente que conseguir permisos de construcción es más difícil que conseguir un taxi en un día lluvioso. Londres tiene reglas estrictas que impiden que nuevas construcciones bloqueen ciertas vistas de la Catedral de Saint Paul. Los planes de Google para construir viviendas en su campus de Mountain View en Silicon Valley están siendo rechazados, sobre la base de que sus residentes pudiesen tener mascotas, que podrían perjudicar a la población local de búhos. Los residentes opositores de distritos de baja densidad poblacional pueden explotar las normas de planificación en todo, desde los niveles de iluminación de los estacionamientos hasta bloquear planes de construcción.

¿Por qué la tierra se ha convertido en una restricción para el crecimiento? Una buena cosa, también, dicen algunos. Las carreteras y autopistas que cruzan las grandes ciudades ya crujen bajo la presión de una población en aumento. Amortiguar los precios de las viviendas perjudica una de las pocas rutas de acumulación de riqueza aún disponible para la clase media. Un enfoque cauteloso para el desarrollo es la manera más segura de preservar los espacios públicos y el patrimonio de una ciudad: ceda ante los economistas y rápidamente pavimentarán Central Park.

Por muy bien que estos planes vayan en reuniones de planificación locales, se caen con un examen más detenido. La propiedad de las viviendas no es especialmente igualitaria. Muchos hogares tienen el precio de lugares más vibrantes. No es coincidencia que la tasa de propiedad de viviendas en el área metropolitana de Detroit, de 71%, esté muy sobre el 55% del floreciente San Francisco. No es necesario construir un bosque de rascacielos para mucha gente para darles hogar en una gran ciudad. San Francisco se podría comprimir dos veces y se mantendría con la mitad de la densidad de Manhattan.

Males de propiedad

Los códigos de zonificación fueron concebidos como una forma de equilibrar el bien social de una ciudad creciente y productiva y los costos privados que a veces impone el crecimiento. Pero las reglas de uso de suelo se han convertido en algo más pernicioso: un mecanismo a través del cual los dueños de tierras obtienen ganancias injustificadas y los medios para evitar que otros tengan el control sobre su propiedad. Incluso pequeños pasos para restaurar un equilibrio saludable entre el bien público y el privado daría atractivos resultados. Las autoridades debiesen enfocarse en dos cosas.

Primero deben garantizar que las decisiones urbanísticas sean hechas desde la cima hacia abajo. Cuando las decisiones se toman a nivel local, las normas de uso de suelo tienden a ser más duras. Los distritos individuales reciben menos de los beneficios de la población metropolitana (trabajo e impuestos) que de sus costos (vistas bloqueadas y calles congestionadas). Cambiar las decisiones sobre abastecimiento de viviendas a nivel ciudad debiese significar que la debida importancia se pone en los beneficios del crecimiento. Cualquier restricción en la construcción ganada por un distrito solo debe ser compensada por aumentos en otros lugares, para que la ciudad en su conjunto mantenga su presupuesto de desarrollo.

En segundo lugar, los gobiernos debiesen gravar con altos impuestos el valor de la tierra. En la mayoría de los países ricos, los impuestos al valor del suelo son una pequeña proporción de los ingresos totales.

Los impuestos de las tierras son eficientes. Son difíciles de evadir; no puedes meter la tierra en la bóveda de un banco en Luxemburgo. Considerando que un alto impuesto a la propiedad puede desalentar la inversión, un alto impuesto al suelo crea un incentivo para desarrollar lugares en desuso. Los impuestos sobre la tierra también pueden ayudar a atender a los recién llegados. Nueva infraestructura eleva el valor de la tierra cercana automáticamente, aportando ingresos que ayudan a pagar las mejoras.

Ni una mejor zonificación ni impuestos de suelo son fáciles de imponer. Hay obstáculos logísticos. La política es aun más difícil. Pero los problemas políticamente difíciles son diez a uno. Pocos ofrecen a las personas que los resuelven una recompensa de billones de dólares.

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